Voorkooprecht bij verkoop aan de overheid voor bebossing of natuurrealisatie
Onder het Vlaams Pachtdecreet bleef het principieel voorkooprecht van de pachter behouden. Er werden wel 2 bijkomende uitzonderingen op dit principe ingevoerd. In Landbouwleven van 5 december 2024 behandelden we al de nieuwe uitzondering van de zogenaamde ‘pensioenboer’. Onder het Vlaams Pachtdecreet verliest een pachter ook zijn voorkooprecht als het gepachte goed wordt aangekocht door een overheid met oog op bebossing of natuurrealisatie. Hierbij geldt wel een belangrijk voorbehoud in de figuur van de leefbaarheidstoets.
De decreetgever heeft in het Vlaams Pachtdecreet een aantal nieuwe regels voorzien om bepaalde natuurdoelstellingen mogelijk te maken.
Uitschakeling van het voorkooprecht
Zo wordt het voorkooprecht van de pachter ontnomen als het pachtgoed wordt aangekocht door een openbare verpachter met het oog op bebossing of opname in een natuurbeheerplan binnen 3 jaar.
De openbare verpachter kan zich enkel beroepen op de uitzondering op het voorkooprecht met het oog op bebossing of natuurrealisatie als voldaan is aan 4 cumulatieve voorwaarden. Vooreerst moet het aangeboden pachtgoed een gezamenlijke en aaneengesloten oppervlakte van ten minste 0,5 ha hebben. Vervolgens moet de bebossing of natuurrealisatie worden aangehouden voor een periode van minstens 24 jaar. Verder mag de bebossing niet gebeuren ter uitvoering van de boscompensatieplicht (die geldt bij een ontbossing) en tot slot moet het perceel bij natuurrealisatie binnen 3 jaar opgenomen zijn in een goedgekeurd natuurbeheerplan.
Enkel wanneer gelijktijdig aan deze 4 voormelde voorwaarden is voldaan, kan het voorkooprecht van de pachter worden uitgeschakeld. Wanneer 1 voorwaarde niet vervuld is, moet het voorkooprecht onverkort aan de pachter worden aangeboden.
De leefbaarheidstoets
Ter bescherming van de pachter werd op deze nieuwe uitzondering op het voorkooprecht met het oog op bebossing of natuurrealisatie een belangrijk corrigerend instrument voorzien, met name de zogenaamde leefbaarheidstoets. De pachter kan ook als de 4 voormelde voorwaarden gelijktijdig vervuld zijn alsnog zijn voorkooprecht uitoefenen wanneer deze pachter aantoont dat zijn bestaande bedrijfsvoering ernstig in het gedrang komt bij de uitvoering van de doelstelling van het openbaar bestuur. De koopakte moet daarvoor voorzien in een overeenkomstige opschortende voorwaarde.
Bij de verkoop uit de hand geeft de notaris de pachter kennis van de inhoud van de akte, met de mededeling dat de pachter geen recht van voorkoop heeft, tenzij wanneer de leefbaarheid van zijn landbouwbedrijf ernstig wordt verstoord. Bij een openbare verkoop gebeurt die kennisgeving op het einde van de opbieding.
De voltrekking van de koop wordt tegengehouden als de pachter binnen een termijn van 30 dagen aangeeft dat hij van oordeel is dat de leefbaarheid van het bedrijf ernstig verstoord wordt. Hierbij moet worden opgemerkt dat een gebrek aan betwisting door de pachter in deze fase niet belet dat hij bij een eventuele latere opzegging de leefbaarheidstoets alsnog kan opwerpen.
Gevolgen van het inroepen van de leefbaarheidstoets
Als de bewering van de pachter niet wordt betwist binnen een termijn van 30 dagen, wordt het pachtgoed ingevolge de uitoefening van het voorkooprecht verkocht aan de pachter onder de voorwaarden initieel overeengekomen tussen de verkoper en het openbaar bestuur.
Als de bewering van de pachter wél tijdig wordt betwist, wordt de verkoop opgeschort totdat de vrederechter zich uitgesproken heeft over de ingeroepen reden(en). Bij de leefbaarheidstoets past de rechter de criteria uit artikel 19, §7, tweede lid van het Vlaams Pachtdecreet toe.
Concreet wordt de verstoring van de leefbaarheid van het landbouwbedrijf (onweerlegbaar) vermoed door de rechter bij toepassing van een van de volgende 9 criteria:
• Het aangeboden pachtgoed bevat de huiskavel van de pachter (1), of de oppervlakte daarvan bedraagt meer dan een vijfde van de totale oppervlakte van het landbouwbedrijf van de pachter (2);
• De pachter voert zelf de bebossing of natuurrealisatie uit (3 en 4);
• De pachter (5) of een aangewezen opvolger onder zijn bevoorrechte familieleden (6) is jonger dan 40 jaar;
• Kwaliteitscriterium (7):
a) De landbouwgronden worden op de bodemkaart van België (raadpleegbaar op www.geopunt.be) niét aangeduid als ‘minder geschikt’ of ‘marginaal’;
b) De gronden zijn gelegen in agrarisch gebied aangeduid in een ruimtelijk uitvoeringsplan;
c) De agrarische bestemming van de gronden is herbevestigd, hetzij beleidsmatig op basis van een ruimtelijke visie (bijvoorbeeld herbevestigd agrarisch gebied), hetzij via een ruilverkaveling, inrichtingsproject, project, plan of programma;
• Het brutobedrijfsresultaat van het landbouwbedrijf van de pachter bedraagt minder dan 40.000 euro per bedrijfsleider en zal als gevolg van een opzegging met meer dan 10% dalen of zal dalen tot onder het minimumbedrag van 40.000 euro per bedrijfsleider (8);
• De pachter exploiteert een biologisch landbouwbedrijf, of is daarnaartoe aan het omschakelen (9).
Milderen is mogelijk
Op zijn beurt worden de gevolgen van de leefbaarheidstoets ook beperkt gemilderd of wordt dit principe uitgeschakeld. Een aantal van de voormelde criteria gelden bijvoorbeeld niet wanneer het pachtgoed een groene bestemming heeft op het gewestplan of het ruimtelijk uitvoeringsplan of wanneer het pachtgoed gelegen is in Habitatrichtlijngebied. Tot slot kan de rechter de uitschakeling van het voorkooprecht bovendien ook beperken tot slechts die percelen die, in het licht van de voormelde criteria, de leefbaarheid niet verstoren.
