De maximale rentabiliteitsoppervlakten: Grenzen aan pachtopzeg voor eigen gebruik
De opzeg voor eigen exploitatie of de exploitatie door een van de wettelijk voorziene familieleden is een van de meest gebruikte opzegmotieven uit de pachtwetgeving. Naast de vormvoorwaarden van de opzeg en de voorwaarden omtrent de aanstaande exploitant, kan ook de omvang van het bedrijf van de aanstaande exploitant voor wie de opzeg werd gegeven, roet in het eten gooien.
Een opzeg van pacht moet in de eerste plaats op de juiste manier worden gegeven.
Formele vereisten
Zo moet de opzegbrief voor eigen gebruik verplicht de reden van de opzeg bevatten, een wettelijk vastgelegde omschrijving van de identiteit van de toekomstige exploitant en een uitleg over het aanvaarden van de opzeg door de opgezegde pachter. De opzegbrief moet ook op de juiste manier aan de pachter worden bezorgd, met name via een aangetekende brief of via betekening door de gerechtsdeurwaarder.
Toekomstige exploitant
Bij een opzeg voor eigen gebruik zal de geldigheid van de opzeg ook afgetoetst worden aan de persoon van de toekomstige exploitant. Deze toekomstige exploitant moet natuurlijk in de wettelijke categorie van aangewezen familieleden zijn opgenomen, maar bovendien moet de toekomstige exploitant ook aan de leeftijdsvoorwaarden en de bekwaamheidsvoorwaarden uit het Vlaams Pachtdecreet voldoen. Wanneer de pachter zijn hoofdberoep in de landbouw heeft, zal een opzeg voor eigen gebruik alleen kunnen worden geldig verklaard als ook de toekomstige exploitant zijn hoofdberoep in de landbouw heeft.
Maximale rentabiliteit
Ook het bedrijf van de aanstaande exploitant is echter een criterium waarop de geldigheid van de opzeg kan beoordeeld worden. Artikel 19 § 8 van het Vlaams Pachtdecreet voorziet immers dat in geval de pachter zijn hoofdberoep in de landbouw heeft, de rechter kan weigeren om de opzegging geldig te verklaren als de totale geëxploiteerde oppervlakte van het landbouwbedrijf van de toekomstige exploitant een grotere oppervlakte zou hebben dan de maximale oppervlakte die de Vlaamse regering heeft vastgesteld. Dit geldt niet enkel voor de opzegging waardoor het bedrijf van de aanstaande exploitant boven de grens van de maximale rendabiliteit zou komen. De rechter kan de opzegging ook ongeldig verklaren bij iedere verdere uitbreiding als het landbouwbedrijf van de toekomstige exploitant zich al uitstrekt over een grotere oppervlakte dan de maximale oppervlakte.
Vijfjaarlijkse vaststelling
De filosofie van deze maximale rentabiliteitsoppervlakten is de overweging dat een landbouwbedrijf bij een zekere omvang meer dan voldoende rendabel is. Bij de invoering van deze extra bescherming in 1988 beoogden de parlementsleden te vermijden dat al te grote bedrijven de soms zelfs middelgrote familiebedrijven zouden verdrijven. Omdat rendabiliteit een veranderend gegeven is, moeten ook deze maximale rentabiliteitsoppervlakten regelmatig herbekeken worden. De Vlaamse regering herziet deze ten minste om de 5 jaar en legt ze in elke provincie vast volgens de landbouwstreken. De maximale rentabiliteitsoppervlakten die gelden vanaf 25 november 2022 vindt u in de tabel hieronder.
Doorgaans gelden de maximale rentabiliteitsoppervlakten die van toepassing zijn op het moment dat de opzeg wordt gegeven. Daarop bestaat echter een belangrijke uitzondering. Als een landbouwexploitant een verpachte grond verkrijgt om die persoonlijk te exploiteren, zijn de oppervlaktevoorwaarden die gelden bij een eventuele opzegging, de voorwaarden die van kracht waren bij de verkrijging van die grond. In geval van aankoop is dit de datum van de notariële akte.
Geen automatisme
Zoals uit de wettekst blijkt, is maximale rentabiliteitsoppervlakte een criterium waarop de vrederechter de opzeg ongeldig kan verklaren. De wet spreekt dus van kunnen en niet van moeten. Dit is dus geen automatisme. De vrederechter zal daarom geval per geval met alle feitelijke elementen rekening moeten houden en hij heeft daarbij niet de verplichting om de opzegging te weigeren in geval van overschrijding van de maximale oppervlakte.
Nieuwe opzeg na wachttijd
In dit kader past het om te herhalen dat de verpachter minstens 1 jaar moet wachten om een nieuwe opzegging te geven wanneer de vorige opzegging vervallen is of ongeldig is verklaard. Deze wachttermijn wordt op 3 jaar gebracht wanneer de rechter de geldigverklaring weigerde omwille van het feit dat de reden ongegrond was.
Er is sprake van een vervallen opzegging als de pachter niet schriftelijk heeft berust en de verpachter niet binnen de 3 maanden na de opzegging de geldigverklaring heeft gevorderd. Een opzeg voor eigen gebruik die werd afgewezen door de rechtbank omwille van de overschrijding van de maximale rentabiliteitsoppervlakten zal dus met zich meebrengen dat de verpachter minstens 3 jaar moet wachten vooraleer hij een nieuwe opzeg kan geven, zelfs als hij daarvoor een ander opzegmotief zou hebben.
