Wanneer vervalt het voorkooprecht van de pensioengerechtigde pachter?
Wij verpachten sinds tientallen jaren een aaneengesloten blok akkerland aan een pachter van ruim 70 jaar. Nu werden wij benaderd door een geïnteresseerde die deze percelen wil aankopen. Dat de grond verpacht is, vindt hij geen probleem. Wel vragen wij ons af of de pachter nog een voorkooprecht heeft, gezien zijn leeftijd. Hoe zit dat nu onder het Vlaams Pachtdecreet?
Een eigenaar kan een pachtgoed in principe alleen aan iemand anders dan de pachter verkopen wanneer hij de pachter vooraf de gelegenheid heeft geboden om het voorkooprecht uit te oefenen.
Recht van voorkoop praktisch
Daartoe stelt de notaris de pachter in kennis van de inhoud van de koopakte, waarop de pachter de mogelijkheid krijgt om bij voorrang het pachtgoed te verwerven aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper. Als de pachter binnen een termijn van 30 dagen het aanbod aanvaardt, komt de verkoopovereenkomst tussen de pachter en de verpachter tot stand. Bij een openbare verkoop kan de pachter het voorkooprecht uitoefenen tegen de laatst geboden prijs.
De pachter kan het recht van voorkoop voor zichzelf uitoefenen, maar ook ten gunste van de bevoorrechte familieleden die mee aan de exploitatie van het pachtgoed deelnemen. Onder het Vlaams Pachtdecreet vallen nu ook de echtgeno(o)t(e) of wettelijke samenwonende partner van de pachter onder de noemer van bevoorrechte familieleden, als deze gedurende een ononderbroken periode van minstens 2 jaar gehuwd zijn of samenwonen. In principe kan de pachter het voorkooprecht ook overdragen aan derden, voor het gehele goed of een deel ervan.
Nieuwe uitzondering
De federale Pachtwet bevatte reeds een lijst met uitzonderingsgevallen waarin de pachter toch geen recht van voorkoop geniet. De decreetgever heeft in het Vlaams Pachtdecreet een bijkomende uitzondering voorzien voor de pachter die op het moment van de voorgenomen verkoop een rust- of overlevingspensioen ontvangt en geen bevoorrechte familieleden aanwijst die de landbouwexploitatie kunnen voortzetten.
Hoe kan gepensioneerde pachter voorkooprecht uitoefenen?
Opdat een pachter die de wettelijke pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt alsnog een voorkooprecht kan uitoefenen, zal die aan de notaris, binnen een termijn van 2 maanden na daarom verzocht te zijn, in eerste instantie zelf het bewijs moeten leveren nog steeds bedrijvig te zijn op het verpachte goed én geen rust- of overlevingspensioen te ontvangen. Dit zijn cumulatieve voorwaarden. De pachter kan bewijzen geen rust- of overlevingspensioen te ontvangen aan de hand van de fiscale fiche (pensioenfiche 281.11) of van een betaalattest van de Federale Pensioendienst, online te verkrijgen via mypension.be
Wanneer de pachter niet meer bedrijvig is op het verpachte goed of wanneer hij een pensioen geniet, of niet tijdig het bewijs van het tegendeel levert, kan de uitschakeling van het voorkooprecht evenwel alsnog vermeden worden door binnen dezelfde termijn 1 of meerdere bevoorrechte familieleden aan te duiden als opvolger(s) van de exploitatie. De decreetgever wenste de overname van het landbouwbedrijf nog altijd mogelijk te maken om de familiale opvolging te verzekeren.
Bevoorrechte familieleden
De bevoorrechte familieleden die de gepensioneerde pachter in dit kader kan aanduiden betreffen de echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner die met de pachter respectievelijk gehuwd is of samenwoont voor een ononderbroken periode van minstens 2 jaar (i), de afstammelingen of geadopteerde kinderen en hun echtgenoten of wettelijk samenwonenden (ii) en de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende van de pachter en hun echtgenoten of wettelijk samenwonenden (iii).
In tegenstelling tot wat het geval is bij het verzet van een gepensioneerde pachter tegen de opzegging van de pachtovereenkomst, stelt het Vlaams Pachtdecreet in dit kader niet de vereiste dat de aangeduide opvolger al binnen het jaar het bedrijf voortzet. De gepensioneerde pachter die het recht van voorkoop uitoefent, wordt immers eigenaar van het voormalig pachtgoed, zodat de grond in deze situatie niet bezwaard wordt door een pachtovereenkomst met een gepensioneerde landbouwer die er geen werkelijke landbouwexploitatie (meer) op uitoefent.
Uitschakeling recht van voorkoop
Opdat het voorkooprecht van de gepensioneerde pachter effectief kan worden uitgeschakeld, is het dus vereist dat de notaris voordien de pachter verzoekt om binnen de 2 maanden na het schrijven het bewijs te leveren van minstens 1 van de 2 voormelde verzetsgronden. Het volstaat voor de verpachter of kandidaat-koper niet om zich te beroepen op de eventuele vraag die eerder gesteld werd naar het al dan niet ontvangen van een pensioen in het kader van de opzegmogelijkheid bij het pensioen van de pachter. Als deze vraag al werd gesteld door de verpachter, zal de notaris toch nog genoodzaakt zijn om deze vraag opnieuw zelf te stellen.
