Moet ik mijn onvergunde gebouw echt afbreken?
Ik werd gedagvaard omdat ik een gebouw oprichtte zonder vergunning. Ondanks verwoede pogingen kreeg ik geen regularisatievergunning. In de procedure voor de correctionele rechtbank vraagt de stedenbouwkundig inspecteur nu dat ik zou veroordeeld worden tot het afbreken van het gebouw waarvoor ik geen vergunning heb. Kan ik dit echt niet vermijden? In onze gemeente staan er zeker 15 vergelijkbare gebouwen zonder vergunning.
U bent gedagvaard voor de correctionele rechtbank. Dat betekent dat u zich moet verantwoorden voor een inbreuk op een strafrechtelijke bepaling.
Oordeel van correctionele rechtbank
In de eerste plaats zal de correctionele rechtbank daarbij oordelen of u al dan niet schuldig bent aan een overtreding van de strafwet, in dit geval het verbod om te bouwen zonder voorafgaande omgevingsvergunning. Indien de rechtbank u schuldig acht, zal zij daarvoor een straf opleggen, die in dit geval een geldboete en/of een gevangenisstraf kan zijn.
Eenmaal de rechtbank heeft geoordeeld over het strafrechtelijke luik, zal zij ook de vraag van de stedenbouwkundig inspecteur, de zogenaamde herstelvordering, beoordelen. Deze vordering van de stedenbouwkundig inspecteur is geen vraag om een extra straf, maar een vraag om een maatregel die de ruimtelijke ordening moet herstellen na de inbreuk die u heeft begaan. Om die reden kan een herstelvordering door de correctionele rechtbank ook enkel worden ingewilligd als er eerst een inbreuk op de strafwet is vastgesteld.
Prioriteitenorde
Zodra de correctionele rechtbank oordeelt dat er inderdaad een inbreuk op de strafwet werd begaan, moet zij zich buigen over de vraag welke maatregel moet worden opgelegd om de goede ruimtelijke ordening te herstellen. In artikel 6.3.1 §1, eerste lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) wordt een rangorde voorzien in de keuze van de herstelmaatregel. Deze zijn in correcte volgorde: de meerwaarde, vervolgens de uitvoering van bouw- of aanpassingswerken, en tot slot het herstel van de plaats in de oorspronkelijke toestand of de staking van het strijdige gebruik.
Het betalen van een meerwaarde zal alleen mogelijk zijn als het gevolg van het bewezen misdrijf kennelijk verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. Indien dit niet volstaat, moet de rechtbank nagaan of het kennelijk volstaat om bouw- of aanpassingswerken uit te voeren om de plaatselijke ordening te herstellen. In de andere gevallen dringt de uitvoering van het herstel van de plaats in de oorspronkelijke toestand of de staking van het strijdige gebruik zich op.
Kennelijk verenigbaar met goede ruimtelijke ordening
In uw geval vraagt de herstelvorderende inspecteur de rechtbank om het integraal herstel in de oorspronkelijke toestand uit te spreken. Deze herstelmaatregel die het ‘ultimum remedium’ moet uitmaken is hier volgens ons niet aan de orde. Overeenkomstig de parlementaire voorbereidingen geldt namelijk een verbod om een voor de overtreder meer bezwarende herstelmaatregel op te leggen dan noodzakelijk is om de plaatselijke ordening te herstellen.
In uw geval heeft u een stal gebouwd in agrarisch gebied, maar kreeg u voorlopig nog geen vergunning, omdat de vergunningverlenende overheid van oordeel is dat u nog niet bewijst dat u een professioneel landbouwer bent. Uit de uitleg die u doet, blijkt dat uw landbouwbedrijf nog in een opstartfase zit, maar wel steeds professioneler wordt.
Het gebouw dat u oprichtte, is in principe een gebouw dat thuishoort in agrarisch gebied, zodat het gebouw op zich volgens ons kennelijk verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. Het feit dat er in dezelfde gemeente nog zo veel vergelijkbare gebouwen staan zonder vergunning, lijkt dit te bevestigen.
In principe is de betaling van een meerwaarde derhalve de aangewezen herstelmaatregel. U kunt de correctionele rechtbank vragen om deze herstelmaatregel op te leggen in plaats van het herstel van de plaats in de oorspronkelijke staat.
Berekening van meerwaarde
Hoeveel meerwaarde u zal moeten betalen is wettelijk geregeld. De berekening van de meerwaarde moet immers gebeuren volgens het ‘besluit van de Vlaamse Regering van 9 februari 2018 betreffende de handhaving van de ruimtelijke ordening en tot wijziging en opheffing van diverse besluiten’.
De meerwaarde wordt vastgesteld op basis van de vergoeding respectievelijk per m2 vloeroppervlakte, per strekkende meter of per stuk binnen de vork van de reguliere en de maximumvergoedingen, vermeld in het besluit van 9 februari 2018.
Uiteraard doet u er goed aan om deze berekening zelf eerst te maken om na te gaan of u wel effectief bereid bent om dit bedrag te betalen om uw gebouw te mogen behouden.
Gevolg?
De betaling van de meerwaarde als herstelmaatregel brengt met zich mee dat de illegale toestand is gecompenseerd. Dit betekent evenwel nog niet dat uw gebouw hierdoor vergund wordt, wel in tegendeel. Het gebouw blijft niet-vergund, maar zal nu wel gedoogd worden. Indien het gebouw teniet- gaat door overmacht, zoals bijvoorbeeld brand, bestaat er geen enkel recht om dit opnieuw te mogen herstellen of opbouwen.
Indien uw landbouwbedrijf na de betaling van de meerwaarde voldoende omvang zou krijgen, raden wij u daarom aan om alsnog een regularisatievergunning aan te vragen, zodat het gebouw ook effectief vergund raakt.
