Wie heeft pachtrechten en gelden er uitzonderingen op voorkooprecht na overlijden van pachter?
Als eigenaar van een perceel grond dat sinds tientallen jaren verpacht is, wensen wij over te gaan tot de verkoop van ons onroerend goed. Onze voormalige pachter is ruim 20 jaar geleden overleden en momenteel gebruikt zijn hoogbejaarde weduwe het perceel grond. De zoon van onze pachter is op zijn beurt ook reeds bijna pensioengerechtigd en zelf geen landbouwer. Moeten wij bij de verkoop van onze eigendom een voorkooprecht aanbieden en zo ja, aan wie?
De eerste vraag die zich stelt, is wie uw pachter is. Door het overlijden van uw pachter is de pachtovereenkomst immers niet geëindigd.
Doorlopen van pachtovereenkomst
Artikel 49 van het Vlaams Pachtdecreet bepaalt dat bij het overlijden van de pachter de pachtovereenkomst doorloopt ten voordele van zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden. Deze regel gold ook reeds voor de invoering van het Vlaams Pachtdecreet onder de toepassing van de Pachtwet, meer bepaald door het artikel 38 van de Pachtwet. Op basis van deze bepaling kunnen wij derhalve met zekerheid stellen dat de zoon van uw overleden pachter pachtrechten heeft.
Uit de rechtstreekse vraag van u aan de weduwe van de pachter om de pachtprijs te betalen en de overige briefwisseling die u met haar in het verleden voerde waarin u haar als pachter aansprak, menen wij te kunnen afleiden dat er minstens een erkenning van het pachtrecht in hoofde van de weduwe van uw overleden pachter is gebeurd. Mogelijk was de weduwe ook zelf erfgenaam en werd zij hierdoor al pachter.
Twee pachters
In elk geval menen wij dat er, ingevolge het overlijden van uw pachter en de handelingen die nadien werden gesteld, dus 2 pachters zijn van uw perceel. Conform het Vlaams Pachtdecreet zouden deze onverdeelde pachters onderling één pachter kunnen aanduiden of zich tot de rechtbank kunnen wenden om te vernemen wie als pachter zal worden erkend. Aangezien de weduwe en zoon van uw overleden pachter dit echter niet hebben gedaan, zullen op grond van artikel 55 van het Vlaams Pachtdecreet beide personen onverdeeld pachter blijven en hoofdelijk verbonden zijn ten aanzien van de verpachter. U moet er dus van uit gaan dat zowel de weduwe als de zoon van de pachter pachtrechten hebben.
Uitzonderingen op voorkooprecht
Op grond van artikel 59 van het Vlaams Pachtdecreet moet bij de verkoop van een in pacht gegeven landeigendom het recht van voorkoop aan de pachter worden aangeboden. Principieel zou u derhalve het voorkooprecht aan beide pachters moeten aanbieden. Artikel 65 van het Vlaams Pachtdecreet voorziet echter in enkele uitzonderingen op het recht van voorkoop. Zo heeft de pachter die het goed niet persoonlijk exploiteert geen recht van voorkoop. Deze eerste uitzondering op het recht van voorkoop zou kunnen worden ingeroepen tegen de zoon van uw overleden pachter. Het is immers zijn hoogbejaarde moeder die als enige over een landbouwnummer en ondernemingsnummer beschikt, zodat zij de enige exploitant van het betreffende perceel is.
Ten aanzien van de weduwe van uw overleden pachter geldt dan weer de tiende uitzondering op het recht van voorkoop. Deze uitzondering stelt dat de pachter geen recht van voorkoop heeft als de pachter de wettelijke pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt en als hij een rust- of overlevingspensioen ontvangt. Dat geldt ook als hij niet binnen 2 maanden nadat de instrumenterende ambtenaar hem daarom heeft verzocht, bewijst dat hij nog steeds bedrijvig is en geen rust- of overlevingspensioen ontvangt, of niet één of meer bevoorrechte familieleden aanwijst die zijn exploitatie eventueel kunnen voortzetten. Deze tiende uitzondering is mogelijk van toepassing, zodat uw notaris er goed aan doet om de weduwe van de overleden pachter aan te schrijven met de vraag of zij een pensioen geniet en of zij bevoorrechte familieleden kan aanwijzen die haar exploitatie kunnen voortzetten.
Indien beide uitzonderingen effectief toepasselijk blijken in uw geval, zal u tot verkoop kunnen overgaan zonder dat het voorkooprecht moet worden aangeboden.
Miskenning voorkooprecht
Volledigheidshalve wijzen we er graag op dat in geval van verkoop met miskenning van het recht van voorkoop de pachter het recht heeft om ofwel zelf in de plaats van de koper gesteld te worden; ofwel om een derde aan te wijzen om in de plaats van de koper gesteld te worden, ofwel om van de verkoper een schadevergoeding te eisen ten bedrage van 20% van de verkoopprijs. Gelet op deze zwaarwichtige sancties doet u er derhalve goed aan om de toepasselijkheid van de uitzonderingen op het voorkooprecht grondig te onderzoeken. Uiteraard zal uw notaris u hierin begeleiden. Bij twijfel lijkt het, gezien de zware sanctie qua schadevergoeding, beter om geen risico’s te nemen.
