Verboden onderpacht als reden tot pachtontbinding

De pachter heeft een aantal essentiële verplichtingen. Het betalen van de pachtprijs is daar een van, maar hij heeft ook nog een andere verplichting.

De persoonlijke exploitatie

Een essentiële verplichting van de pachter is de persoonlijke exploitatie. Dit betekent dat de pachter het gepachte goed zelf moet bewerken en het niet mag onderverpachten of overdragen aan iemand anders. De pachter moet het gepachte goed bovendien ook hoofdzakelijk gebruiken voor landbouwactiviteiten in zijn professioneel landbouwbedrijf.

Aangezien u sinds jaren vaststelt dat de door u verpachte gronden niet door uw pachter zelf worden bewerkt, is het de vraag of uw pachter wel nog aan deze essentiële verplichting voldoet.

Verboden onderpacht

Daarnaast stelt zich de vraag naar de andere personen die uw verpachte grond wel gebruiken. Uit uw mail kunnen wij afleiden dat u als verpachter op geen enkel moment toelating heeft gegeven aan de pachter om de gepachte percelen door anderen te laten gebruiken. Op grond van art. 30 Pachtwet is het aan de pachter verboden om zonder voorafgaande en schriftelijke toelating van de verpachter, onder te verpachten.

Indien uw pachter op zijn beurt effectief uw gronden heeft verpacht zonder uw akkoord, kunt u op basis hiervan een einde laten maken aan de lopende pacht. Recent werd door het Hof van Cassatie immers bevestigd dat het niet vrij kunnen beschikken over de eigen verpachte onroerende goederen een schade uitmaakt in hoofde van de verpachter, die volstaat om de ontbinding van de pachtovereenkomst te vragen op art. 29 Pachtwet.

Let wel, het is de verpachter die moet bewijzen dat er sprake is van een verboden onderpacht of pachtoverdracht. Deze bewijslast wordt wel minder zwaar, doordat de verpachter heel wat bewijsmogelijkheden heeft. De verpachter kan immers met alle middelen van recht, inclusief getuigen en vermoedens, bewijzen dat de pachter het pachtgoed in onderpacht heeft gegeven of dat hij de pacht aan een derde heeft overgedragen. (N. Vandebeek, De landpacht, Kluwer, Mechelen 2017, 207.)

Cultuurcontract

  Mogelijk zal uw pachter argumenteren dat er geen sprake is van onderpacht, maar wel van een wettelijke seizoenspacht of cultuurcontract. Krachtens art. 2, 2° van de Pachtwet is deze wet niet van toepassing op de overeenkomsten waarvan het voorwerp een duur van minder dan één jaar gebruik in zich sluit en waardoor de exploitant van gronden en weiden, na de voorbereidings- en bemestingswerken te hebben uitgevoerd, het genot daarvan voor een bepaalde landbouwteelt aan een derde afstaat tegen betaling. Een cultuurcontract dat aan deze voorwaarden voldoet, is dan ook geen pachtovereenkomst en kan bijgevolg geen verboden onderpacht uitmaken.

Opdat sprake zou kunnen zijn van een cultuurcontract of seizoenpacht, waarop de bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing zijn en die in uw geval dus niet als een verboden onderpacht zou worden beschouwd, dient door de verhuurder bewezen te worden dat hij, eventueel door tussenkomst van een loonwerker, als landbouwexploitant, de voorbereidings- en bemestingswerken van de grond heeft uitgevoerd. Aangezien u stelt dat uw pachter zelf geen werken meer uitvoert op de gepachte gronden is het zeer de vraag of er in uw geval sprake kan zijn van een wettelijk cultuurcontract. De kans is dus echt wel bestaande dat uw pachter aan een onwettige onderverpachting deed.

Plan van aanpak

  Gelet op de bewijslast die speelt, lijkt het aangewezen dat u eerst bewijzen probeert te verzamelen. U kunt bijvoorbeeld foto’s nemen van de voorbereidende werkzaamheden en de bemestingswerken op uw perceel. U kunt deze vaststellingen ook door een gerechtsdeurwaarder laten doen, wat de bewijswaarde vergroot, maar wel een bijkomende kost met zich meebrengt.

In de toepassing van artikel 3/1 van het decreet van 22 december 2006 kunt u aan het departement Landbouw en Visserij ook schriftelijk vragen wie uw eigendom heeft aangegeven in zijn of haar verzamelaanvraag. Let wel: de betrokken landbouwers krijgen hiervan een melding door het departement Landbouw en Visserij.

Indien u voldoende bewijzen heeft verzameld, kunt u uw pachter laten oproepen in verzoening voor de vrederechter. Deze procedure is kosteloos en kunt u zonder advocaat doorlopen. Bij de vrederechter kunt u uw pachter confronteren met uw bewijzen en vragen om de pacht in der minne te beëindigen. Hierbij kunt u onderling nog een termijn afspreken voor het einde van de pacht, wat de kans op een onderling akkoord alleen maar vergroot.

Wanneer u voor de vrederechter tot een akkoord komt, wordt dit in een proces-verbaal opgenomen en is dit onomkeerbaar. Ook kunt u bij de vrederechter aan uw pachter vragen om het bewijs van zijn persoonlijke exploitatie voor te leggen, zo bijvoorbeeld door de aankoopfacturen van meststoffen, zaaigraan en pootgoed en de verkoopfacturen van de geteelde landbouwgewassen.

Wanneer u met uw pachter niet tot een minnelijke beëindiging van de pachtovereenkomst kan komen, raden wij u aan om een gespecialiseerde advocaat te consulteren, zodat deze kan evalueren of u met uw bewijzen voldoende slaagkans heeft om in een procedure ten gronde effectief de ontbinding van de pachtovereenkomst te bekomen.

Jan Opsommer