Wanneer kom je voor planschade in aanmerking en wat moet je ervoor ondernemen?
Door een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringplan (RUP) werd een perceel bouwgrond plots in een bouwvrije zone gelegd. Hierdoor kan ik dus niet meer bouwen op mijn eigendom. Wat kan ik hiertegen doen? En wie gaat mijn schade vergoeden als de situatie ongewijzigd blijft?
Tegen een reeds vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan kan je niet veel beginnen.
Raad van State
Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan enkel worden aangevochten met een beroep tot nietigverklaring voor de Raad van State. Dergelijk beroep moet worden ingesteld binnen de 60 dagen na de publicatie in het Belgisch Staatsblad van de definitieve vaststelling van het ruimtelijk uitvoeringsplan. In zo’n procedure kan de Raad van State niet in de plaats van de overheid beoordelen of uw perceel terecht of niet haar bestemming als bouwgrond verloor. De Raad van State kan enkel het ruimtelijk uitvoeringsplan vernietigen als de wet werd geschonden bij de vaststelling ervan. Bovendien kan de plannende overheid nadien de procedure tot vaststelling van het ruimtelijk uitvoeringsplan gewoon hernemen. Met andere woorden: enkel wanneer u binnen de 60 dagen na de publicatie in het Belgisch Staatsblad onwettigheden kan opwerpen bij de Raad van State kan u tegen het ruimtelijke uitvoeringsplan optreden. Tijdens deze procedure blijven de nieuwe ruimtelijke bestemmingen wel onverkort gelden.
Planschade
Indien u te laat bent om naar de Raad van State te stappen of wanneer die procedure niets oplevert, zult u moeten proberen om een zogenaamde planschadevergoeding te bekomen.
Planschade is de schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door een bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is. Deze vergoeding wordt evenwel niet automatisch toegekend en kan enkel worden verkregen indien aan een aantal voorwaarden is voldaan.
Meer in het bijzonder zijn 5 cumulatieve voorwaarden vereist opdat een bouw- of verkavelingsverbod aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding. Vooreerst moet het perceel gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg. Daarnaast moet het perceel stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen. Vervolgens moet het perceel gelegen zijn binnen een bebouwbare zone, zoals bepaald in een plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan. En tot slot komt, in gebieden die ressorteren onder de gebiedsbestemming `woongebied' of de gebiedsaanduiding `wonen', enkel de eerste 50 m vanaf de rooilijn in aanmerking voor planschade. Deze voorwaarden moeten de dag voor inwerkingtreding van het definitieve plan allemaal tegelijk vervuld zijn.
De planschadevergoeding is begrensd en bedraagt slechts 80% van de waardevermindering van de grond als gevolg van de bestemmingswijziging. De waardevermindering is het verschil tussen de geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs en de waarde op het ogenblik dat het recht op planschadevergoeding ontstaat.
Uitzonderingen
Op het principe van de planschade bestaan een aantal uitzonderingen. Zo is er bijvoorbeeld geen recht op planschade indien het verbod om te bouwen of te verkavelen het gevolg is van een vastgestelde en goedgekeurde onteigeningsbeslissing of wanneer de schade uit de bestemmingswijziging ook in aanmerking komt voor een compensatie volgens het grond- en pandenbeleid. In de regelgeving zijn niet minder dan 11 uitzonderingen opgenomen. Het verdient daarom de aanbeveling om een gespecialiseerd advocaat te laten uitzoeken of één van deze uitzonderingen op uw situatie van toepassing is.
Procedure
Zijn de cumulatieve voorwaarden vervuld en speelt geen van de 11 uitzonderingen, dan kunt u de procedure tot planschadevergoeding opstarten.
Overeenkomstig artikel 2.6.3 VCRO dient de vordering tot betaling van planschadevergoedingen te worden ingediend bij de rechtbanken van eerste aanleg.
De planschadevergoeding is verschuldigd door de overheid die het ruimtelijk uitvoeringsplan opmaakte waardoor de planschade is ontstaan, in uw geval de gemeente. Er zal dus een dagvaarding tegen de gemeente moeten worden uitgebracht.
De aanvraag voor een compenserende vergoeding wordt op straffe van verval binnen een periode van 2 jaar na het ontstaan van het recht op een compenserende vergoeding gedaan.
Het recht op een eigenaarsvergoeding (in casu de planschadevergoeding) ontstaat bij het in werking treden van bindende stedenbouwkundige voorschriften van een ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg en van beschermingsmaatregelen.
Concreet moet u de gemeente dus dagvaarden binnen de 2 jaar na het in werking treden van de bindende voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
