Pachtoverdracht en onderpacht na de wijzigingen
Op 4 oktober 2023 werd het decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht in het Vlaams parlement aangenomen. Dit Vlaamse Pachtdecreet hervormt de tot nog toe bestaande pachtwetgeving en is in werking sinds 1 november 2023, al verschenen de teksten pas in het Belgisch Staatsblad van 28 november 2023.
In dit artikel worden de wijzigingen aan de regels rond pachtoverdracht en onderpacht belicht.
Principieel verbod
Net als in het oude artikel 30 van de Pachtwet voorziet het nieuwe artikel 39 van het Vlaamse Pachtdecreet in een principieel verbod op onderpacht of pachtoverdracht. Behoudens voor een overdracht of onderpacht aan bevoorrechte familieleden, moet de pachter steeds een akkoord krijgen van zijn verpachter. Dit akkoord moet schriftelijk zijn en in elk geval voorafgaand aan de pachtoverdracht of onderpacht plaatsvinden. De toestemming moet daarenboven voldoende duidelijk en specifiek zijn. Volgens de letterlijke tekst van het decreet geldt een toegestane pachtoverdracht daarom dus niet zomaar als toestemming tot een onderpacht.
Invoering stilzwijgende toestemming
De manier om aan een verpachter toestemming te vragen voor de beoogde onderpacht of pachtoverdracht werd gewijzigd. Voortaan moet het verzoek tot toestemming op straffe van nietigheid verplicht een hele resem gegevens bevatten. Daarenboven moet het verzoek tot toestemming ook de vermelding bevatten dat bij gebrek aan reactie op het verzoek tot toestemming binnen 3 maanden na ontvangst, dat stilzwijgen zal gelden als toestemming. Door het Vlaams Pachtdecreet wordt dus een stilzwijgende toestemming van de verpachter tot pachtoverdracht of onderpacht ingevoerd, wanneer de verpachter nalaat te reageren op het verzoek tot toestemming binnen 3 maanden na ontvangst ervan.
Pachtoverdracht
Aan bevoorrechte familieleden kan een pachtoverdracht wel zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verpachter. Door het Vlaamse Pachtdecreet wordt nu doorheen het volledige decreet een zelfde definitie van de ‘bevoorrechte familieleden’ gehanteerd. Volgens artikel 3,3 Vlaams Pachtdecreet zijn de bevoorrechte familieleden: “de echtgenoot of echtgenote; de wettelijk samenwonende; de afstammelingen of geadopteerde kinderen en hun echtgenoten of wettelijk samenwonenden; en de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot, echtgenote, wettelijk samenwonende en hun echtgenoten of wettelijk samenwonenden.”
Net als onder de Pachtwet blijven er 2 vormen van wettelijk toegestane pachtoverdrachten bestaan: de gewone en de bevoorrechte pachtoverdracht.
Gewone pachtoverdracht Net als in het verleden kent de gewone pachtoverdracht geen enkele formaliteit. De overnemer treedt dan in alle rechten en verplichtingen die uit de pacht voortvloeien, maar de overdrager blijft met de overnemer hoofdelijk gehouden tot de verplichtingen die uit de pacht zijn ontstaan. Zo zal de verpachter bij wanbetaling van de pachtprijs ook de overdrager van de pacht kunnen aanspreken als de nieuwe pachter nalaat te betalen.
Bevoorrechte pachtoverdracht Bij de bevoorrechte pachtoverdracht is de situatie anders. Hier zal de overdrager wel bevrijd worden van de verplichtingen die uit de pachtovereenkomst volgen. Hiervoor moet de pachter of zijn rechtverkrijgenden kennisgeven van de overdracht binnen 3 maanden na de ingenottreding van die overnemer of overnemers. In deze kennisgeving moeten de identiteiten van alle betrokkenen – de voornaam, de achternaam, de woonplaats, de burgerlijke staat, het identificatienummer in het Rijksregister of in het BIS-register van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid – staan. Bij gebrek aan het identificatienummer in het Rijksregister of in het BIS-register van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid worden de datum en plaats van geboorte vermeld. Ook moet de datum van ingenottreding van de overnemer of overnemers uitdrukkelijk worden opgegeven.
Tot slot moeten, in geval van een schriftelijk pachtcontract, de kadastrale aanduiding van de percelen, voor zover die ook is vermeld in een geschreven pachtovereenkomst, op de kennisgeving van de pachtoverdracht worden vermeld. Wanneer een van deze vermeldingen ontbreekt, is de kennisgeving nietig.
Indien de verpachter geen verzet doet tegen deze kennisgeving en er geen opzeg werd gegeven, geniet de nieuwe pachter, net als onder de Pachtwet, een nieuwe eerste pachtperiode, de zogenaamde pachtvernieuwing.
Onderpacht
Volgens artikel 40 van het Vlaamse Pachtdecreet kan de pachter zonder toestemming van de verpachter het volledige pachtgoed in onderpacht geven aan een of meer bevoorrechte familieleden. Bij dergelijke onderverpachting is geen kennisgeving aan de verpachter vereist.
Een onderpacht kan nooit langer duren dan de hoofdpacht. Net als in de Pachtwet werd in het Vlaamse Pachtdecreet daarom uitdrukkelijk ingeschreven dat de pachter die een opzeggingsbrief ontvangt voor een onderverpacht goed of van wie de pacht ontbonden wordt, op straffe van schadevergoeding binnen 30 dagen na de betekening aan de onderpachter een afschrift van de opzegging of van het vonnis moet bezorgen. De hoofdpachter moet de onderpachter ook de hoogte brengen van het gevolg dat hij aan de betekende opzegging of het betekende vonnis heeft gegeven.
Sanctie
Net als onder de Pachtwet blijft ook onder het Vlaamse Pachtdecreet de dreigende sanctie voor de pachter die zich bezondigt aan een niet toegestane pachtoverdracht of onderpacht de gerechtelijke ontbinding van de pachtovereenkomst. De sanctie op een schending van de zeer formele kennisgeving bij de bevoorrechte pachtoverdracht lijkt ons louter het verlies van het bevoorrechte karakter van de pachtoverdracht te zijn. De onvolmaakte bevoorrechte pachtoverdracht wordt dan gedegradeerd tot een gewone pachtoverdracht, uiteraard zonder pachtvernieuwing.
