Mag een afgebrande woning zomaar hersteld worden?
Door een kortsluiting is er brand ontstaan in onze hoevewoning. De brandweer kon gelukkig voorkomen dat de brand oversloeg op ons bedrijfsgebouw. De woning zelf is compleet onbewoonbaar geworden. Mogen wij onze woning, die in agrarisch gebied ligt, gewoon terug opbouwen?
Indien u uw woning terug wenst op te bouwen, moet u hiervoor een specifieke vergunning aanvragen.
Omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen
Voor het uitvoeren van bouwwerken aan constructies, waaronder uiteraard woningen vallen, moet u een voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen bekomen. Deze vergunningsplicht is van toepassing op het optrekken of plaatsen, afbreken, herbouwen, verbouwen en uitbreiden van een constructie. Bij het herstel van uw afgebrande woning – wat normaal gezien een heropbouw omvat – zult u dus niet ontkomen aan de vergunningsplicht.
Het begrip ‘herbouwen van een constructie’ wordt gedefinieerd als het volledig afbreken van een constructie, of van meer dan 40% van de buitenmuren ervan, en vervolgens binnen het bestaande bouwvolume van de gesloopte constructie een nieuwe constructie bouwen. Herbouwen omvat dus zowel de afbraak van het restant van de afgebrande woning, als het oprichten van de nieuwbouw. U hoeft dus geen 2 verschillende vergunningen aan te vragen voor respectievelijk de sloop en heropbouw van uw woning. Eén vergunning met herbouwingswerken als voorwerp volstaat.
Het feit dat uw nieuwbouw qua verschijningsvorm zou verschillen van de afgebrande woning in haar oorspronkelijke staat, doet op zich geen afbreuk aan de kwalificatie als ‘herbouw’. Het volstaat dat u bouwt binnen hetzelfde bouwvolume. Wanneer de nieuwbouw echter gepaard gaat met een toename in oppervlakte, volume of hoogte, dient u wel een bijkomende vergunning aan te vragen voor de uitbreiding van uw woning.
Waar en hoe deze vergunning aanvragen?
De omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen vraagt u aan bij het college van burgemeesters en schepenen van uw gemeente. U moet deze aanvraag digitaal indienen via het omgevingsloket op de website van de Vlaamse overheid. Uw aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van de stedenbouwkundige voorschriften van de ruimtelijke plannen en van de stedenbouwkundige verordeningen, en aan de hand van een toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde aan de goede ruimtelijke ordening. Normalerwijze zal de heropbouw van uw oorspronkelijke vergunde woning deze beoordeling vrij gemakkelijk doorstaan.
Indien uw aanvraag toch geweigerd wordt, kunt u nog een bestuurlijk beroep indienen bij de deputatie van de provincie, die de vergunningsaanvraag in haar geheel opnieuw zal beoordelen. Indien u ook daar bot vangt en meent dat het besluit over uw aanvraag onwettig is, kunt u jurisdictioneel beroep instellen bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen om de weigering te laten vernietigen.
Meldingsplicht en vrijstellingen van de vergunningsplicht
De Vlaamse regering heeft 2 lijsten opgesteld met handelingen die louter onder de meldingsplicht vallen en handelingen waarvoor géén vergunning vereist is.
Zoals de term suggereert, houdt de ‘meldingsplicht’ in dat men de handeling in kwestie louter dient aan te geven bij het bestuur, dat akte moet nemen van de melding zonder over te gaan tot een beoordeling. Het afwijkingsregime van de meldingsplicht geldt niet voor handelingen gesitueerd in ruimtelijk kwetsbare gebieden.
Sommige van de opgesomde stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning vereist is of die louter meldingsplichtig zijn, hebben betrekking op handelingen in, aan en bij woningen. Mogelijk kunt u gebruikmaken van de volgende hieronder beschreven afwijkingen op de vergunningsplicht bij de heropbouw van een woning.
Handelingen van tijdelijke aard
Plaatsing van verplaatsbare constructies In het kader van de uitvoering van vergunde of meldingsplichtige heropbouwwerkzaamheden geldt ook een vrijstelling voor de plaatsing van verplaatsbare constructies met een maximale hoogte van 3,5 m, die tijdelijk dienen om de functie van het te herbouwen gebouw te vervullen. Deze vrijstelling geldt voor maximum 2 jaar en de constructies moeten binnen 30 dagen na de ingebruikname van de herbouwde woning terug worden verwijderd. In de context van de heropbouw van een afgebrande woning is de te vervullen functie evident de woonfunctie. U kunt dus tijdens de werkzaamheden bijvoorbeeld een caravan, een woonwagen of een mobiele woonunit plaatsen.
Onderhoudswerken De wetgeving bevat ook een algemene vrijstelling voor onderhoudswerken die niet gepaard gaan met stabiliteitswerken. Stabiliteitswerken in de woning moeten op hun beurt louter gemeld worden. Het slopen en heropbouwen van een woning wordt echter niet beschouwd als het uitvoeren van onderhouds- of instandhoudingswerken, ook al gebeurt de wederopbouw met hetzelfde materiaal en blijven de afmetingen van het oorspronkelijke gebouw bewaard. Het doel van onderhoudswerken bestaat er namelijk in om de woning in dezelfde staat te kunnen behouden. Het herstellen van een afgebrande woning is dus niet toegelaten onder het mom van onderhoudswerken. De constructie moet op het ogenblik van de werken in een redelijke goede staat verkeren.
Afwijkingen
Tot slot moet hier wel nog aan worden toegevoegd dat de provincieraad en de gemeenteraad in afwijkingen kunnen voorzien van het vrijstellings- en meldingsbesluit. Meer bepaald kunnen provinciale en gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen voor vrijgestelde handelingen (louter) een meldingsplicht invoeren en voor meldingsplichtige handelingen een vergunningsplicht invoeren. De website van het departement Omgeving bevat een overzicht van de bij haar bekende gemeentelijke verordeningen. (https://omgeving.vlaanderen.be/nl/verordeningen)
Zonevreemde woningen
Wanneer uw afgebrande woning gelegen is binnen een bestemmingsgebied van een ruimtelijk plan waarin uw woning volgens de bestemmingsvoorschriften eigenlijk niet is toegelaten, is er sprake van een ‘zonevreemde woning’. Een voorbeeld hiervan is een woning gelegen in agrarisch gebied die bewoond wordt door particulieren die geen landbouwbedrijf uitbaten.
De hoevewoning van een professioneel landbouwer wordt als zone-eigen beschouwd, omdat deze thuishoort in agrarisch gebied. Baat u evenwel geen professioneel landbouwbedrijf uit, dan is er sprake van een zonevreemde woning.
In die laatste hypothese stelt zich de vraag of u uw afgebrande zonevreemde woning nog kunt herbouwen. De stedenbouwkundige regelgeving voorziet namelijk weliswaar in een gamma van ‘zonevreemde basisrechten’ die u toelaten om alsnog een vergunning te verkrijgen voor handelingen aan constructies die in strijd zijn met de bestemmingsvoorschriften. De bepalingen met betrekking tot zonevreemde basisrechten zijn echter van toepassing op ‘bestaande’ zonevreemde woningen, en een afgebrande woning beantwoordt uiteraard niet aan de definitie van een woning die de Vlaamse regelgeving inzake woonbeleid hanteert.
Zonevreemde woningen vernield ten gevolge van ‘vreemde oorzaak’
In afwijking van de bovengenoemde toepassingsvoorwaarde voorziet de wetgeving echter in een aparte regeling voor zonevreemde woningen die vernield of beschadigd zijn ten gevolge van een ‘vreemde oorzaak’: de herstelwerken van woningen in deze zin kunnen, in afwijking van de bestemmingsvoorschriften, toch worden vergund, mits de woning in het jaar voorafgaand aan de vreemde oorzaak nog werd bewoond. Daarnaast moet de vergunningsaanvraag ingediend worden binnen een termijn van 3 jaar na de toekenning van het verzekeringsbedrag, ofwel binnen 5 jaar na de vernieling of beschadiging. Het bouwvolume van de herstelde woning mag ook de 1.000 m³ niet overstijgen en mag helemaal niet toenemen wanneer de woning gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied (met uitzondering van parkgebied en agrarische gebieden met ecologisch(e) belang of waarde). De heropbouw mag ook niet gepaard gaan met een toename in het aantal woongelegenheden.
De decreetgever heeft bij de toelichting van het voorstel expliciet brand als voorbeeld van een vreemde oorzaak opgesomd. Hieronder vallen niet enkel branden die op natuurlijke wijze worden veroorzaakt, maar ook brandstichtingen door menselijk toedoen die gesteld zijn buiten de wil van de eigenaar.
Conclusie
Voorafgaand aan de heropbouw van uw afgebrande woning – met andere woorden voor de sloop van de overblijvende delen en de heropbouw van het goed – moet u een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen bij uw gemeente bekomen. Voor tijdelijke handelingen die strikt gezien niet tot de herstelwerkzaamheden behoren, maar die wel tot de heropbouw dienen, hoeft u in principe geen vergunning te bekomen. Hetzelfde geldt voor het oprichten van verplaatsbare constructies waarin u en uw gezin in afwachting van het herstel zich tijdelijk zullen huisvesten.
