Startpagina Recht

Wat met de persoonlijke exploitatie na uitoefening van het recht van voorkoop?

Wij kochten een drietal jaar terug een hoeve met omliggende gronden nadat ons als pachters het voorkooprecht was aangeboden. Tot op heden hebben wij het volledige aangekochte onroerend goed zelf in gebruik. Echter zouden wij binnenkort willen verhuizen naar onze nieuwe bedrijfswoning bij onze tweede en belangrijkste bedrijfszetel.

Leestijd : 4 min

Hierdoor zal de woning van de hoeve die we aankochten met ons recht van voorkoop leeg komen te staan. Het spreekt voor zich dat wij deze woning graag zouden verhuren in plaats van ze te laten leegstaan. Mogen wij dit zo maar? Bij de verkoop heeft de notaris ons gezegd dat wij verplicht vijf jaar zelf de gekochte goederen moeten exploiteren. Bestaat er dan echt geen mogelijkheid om onze overtollige woning te verhuren?

Verbod op overdracht van exploitatie

Uw notaris heeft u effectief een goede en terechte raad meegegeven. Op de pachter die zijn recht van voorkoop uitoefent, rust effectief een verbod om gedurende vijf jaar het gekochte goed of de exploitatie ervan over te dragen.

Artikel 54 Pachtwet bepaalt immers dat de pachter die gebruik heeft gemaakt van het recht van voorkoop, gedurende een periode van vijf jaar te rekenen van de aankoop, het goed of de exploitatie ervan niet mag overdragen aan andere personen dan zijn echtgenoot, zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.

Deze beperking inzake de overdracht geldt niet wanneer de pachter die gebruik heeft gemaakt van het recht van voorkoop, het goed opnieuw kan verkopen aan een koper die hem in de verkoopakte een effectieve pachttijd van negen jaar waarborgt.

Aangezien er in uw brief geen sprake is van eigen kinderen die de hoevewoning zouden huren, noch van een verkoop met pachtgarantie, valt uw situatie dus principieel onder het verbod op overdracht van exploitatie.

Risico op schadevergoeding

Het derde lid van artikel 54 Pachtwet voorziet in een zware sanctie voor de pachter die zijn voorkooprecht uitoefende maar naderhand binnen de vijf jaar de exploitatie ervan overdroeg of het goed verkocht in strijd met deze verbodsbepaling.

Bij overtreding zal de voorkoper aan de verkoper een schadevergoeding gelijk aan 20 pct. van de verkoopprijs van de betrokken percelen verschuldigd zijn.

Bovendien stelt de rechtspraak dat de pachter die gebruik heeft gemaakt van zijn voorkooprecht en het wettelijk vervreemdingsverbod miskent, een fout begaat die aanleiding kan geven tot een vergoeding van de schade die de uitgewonnen koper heeft geleden. Deze kandidaat-koper die het gepachte goed door het voorkooprecht van tussen zijn vingers voelde glippen kan zowel een financiële schadevergoeding vragen als een indeplaatstelling. In de rechtsleer wordt zelfs gesteld dat de uitgewonnen koper een combinatie van beiden kan vragen voor zover hij kan bewijzen dat de loutere indeplaatstelling, en dus de uiteindelijke aankoop van het voorheen verpachte goed, niet zijn volledige schade kan vergoeden.

De voorkoper die een inbreuk maakt op deze regels riskeert dus een zeer zware sanctie.

Oplossing : machtiging door de Vrederechter

Er bestaat echter wel een mogelijkheid voor de voorkoper om te ontsnappen aan de exploitatieplicht gedurende vijf jaar.

Zoals bepaald in de slotzin van art. 54 Pachtwet kan de voorkoper op grond van ernstige redenen, machtiging van de vrederechter verkrijgen om toch het verbod op overdracht van de exploitatie te negeren.

Hiertoe moet de voorkopende pachter een specifieke procedure voeren tegen de oorspronkelijke verpachters die hem het pachtgoed verkochten.

Het verloop van de procedure

Om de machtiging tot ontheffing van het verbod op overdracht van exploitatie te kunnen krijgen, moet de voorkoper om te beginnen zijn voormalige verpachters (de verkopers) laten oproepen in verzoening voor de Vrederechter van het kanton waar zijn bedrijfszetel is gelegen.

U doet er goed aan om in uw brief aan de Vrederechter duidelijk uit te leggen waarom u de machtiging vraagt. Met andere woorden kunt u best zo goed mogelijke de bijzondere omstandigheden beschrijven waarin u zich bevindt en waardoor de persoonlijke exploitatie, in uw geval de bewoning, van het aangekochte goed niet langer mogelijk is.

In diezelfde brief vraagt u de Vrederechter om de verkopers op te roepen in verzoening omdat u op die manier een procedure ten gronde wil vermijden.

Wanneer de verkopers effectief komen opdagen en zich akkoord verklaren met uw gevraagde machtiging, kunt u de Vrederechter vragen dat hij akte neemt van dit akkoord. Vervolgens kunt u aan de verkopers vragen of zij bereid zijn om vrijwillig te verschijnen voor de Vrederechter ten gronde, zodat u de kosten van de dagvaarding uitspaart.

Vrederechter beslist

Uiteindelijk zal de Vrederechter beslissen of hij de situatie waarin u zich bevindt voldoende ernstig acht om u de gevraagde machtiging toe te kennen.

Wanneer de verkopers niet opdagen of niet akkoord gaan, zult u verplicht zijn om een P.V. van niet-verzoening te laten akteren. Hierna zult u de verkopers moeten dagvaarden voor de Vrederechter, wat onvermijdelijk deurwaarderskosten met zich zal meebrengen.

De Vrederechter kan bij gebrek aan akkoord van de verkopers even gemakkelijk de machtiging verlenen. Het is immers de Vrederechter die soeverein beslist of er sprake is van ernstige redenen. Omtrent de invulling van het begrip ‘ernstige redenen’ is niets bepaald in de pachtwet. Het is dus aan de vrederechter om in elk afzonderlijk geval de ernst van de aangevoerde redenen te onderzoeken en te beoordelen. Acht de Vrederechter de ingeroepen omstandigheden ernstig genoeg, dan verleent hij de machtiging en kan de pachter zonder zorgen de exploitatie overdragen.

Lees ook in Recht

Omgevingsvergunningsprocedure wordt vereenvoudigd

Recht Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) wil de omgevingsvergunningsprocedures drastisch vereenvoudigen tot één basisprocedure. Ook het milieueffectenrapport mag voor haar een heel stuk eenvoudiger worden.
Meer artikelen bekijken